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为什么你的房子挂牌半年卖不掉?

发布:网络整理 时间:2020-10-16 16:03 栏目:房产 阅读()
我们每天都在讨论买房,却很少有人去研究如何卖房。是卖房这个话题很少有人关注吗?从今年上半年的成交趋势就

  我们每天都在讨论买房,却很少有人去研究如何卖房。是卖房这个话题很少有人关注吗?

  从今年上半年的成交趋势就可以看出来,中国很多城市,尤其是二手房市场较为成熟的一二线城市,楼市成交的主要动力,均源于“以房换房”。

  行情热了,购房者排队抢房,行情凉了,你去大街上拽购房者,也不会进来多看一眼。

  再加上前段时间,政治局会议落定楼市“房住不炒”和“三稳战略”后,可以预见,2020下半年大部分城市的房价,将继续横盘或者阴跌。

  那么在接下来的“冷市”中,有以房换房需求的购房者,都将面临一个深刻的问题:

  有人说,这还用研究么,直接甩给中介得了,把活儿交给专业的人干,省时省力。

  中介的作用是买家和卖家之间桥梁,他们的目的只有一个,“如何更快地促进成交,收取佣金”,是不会站在任何一方去切身考虑的。

  今天子木整理了多年的卖房经验,总结出多条卖房法则,来教你如何“技术卖房”。

  拿最近一位读者的故事来分析。昨天小李找我帮忙,说房子挂了半年多,实在卖不出去。

  小李这套房子位于北方三线某城市北二环地带,是毕业后家里六个钱包置办的。今年马上年近30,谈了一个对象,然而丈母娘看不上小李现在的房子,硬是要求置换一套敞亮的婚房。

  对于一般家庭,换房哪有这么容易,只能以房换房,再搭些本金,才勉强能扛住。于是小李从楼下找了一家中介,开始挂牌。

  周边邻居家户型不如自己房子的都出了2、3套,眼看婚期临近,几番降价,都比同小区物业便宜了20%了,依然无动于衷,小李和丈母娘的关系陷入了僵局,很可能婚事因此泡汤。

  二手房交易市场发达的城市,例如典型的一二线城市,可以用诸如贝壳找房、安居客等手机APP直接进行估价。你输入自己所在的小区,以及楼层和户型,价格就直接出来了。

  但在三四线城市以及能级更小的地方,这些地方因为二手房成交量较小,估价就很麻烦。

  需要借鉴近期同小区同户型成交的物业作为参考,然后通过户型、朝向、楼层以及市场行情,进行加减法推敲。

  小李犯的错误就是,找了一家成交量很小的中介估价,找到的数据是去年年中同户型的参考价。

  结果半年时间,整个城市有价无市,他还听信中介一直挂高价。房子自然没人问。挂了2个月,才把房价调整过来。

  找一个和你关系特别熟络的邻居,让他挂价,要比平均价每平方提高1000元左右。这样买家在看房的时候,横向对比,会认为占了便宜,你在介绍房子的时候,也更有底气。

  这种方法,在深圳市场被广泛使用,最后变成了哄抬房价,让人所不齿的炒作行径。

  小李犯的错误就是刚开始只找了楼下的一家小中介,2个月房子卖不出去,然后又把房源独家代理给某品牌中介。

  注意,在市场行情不好的时候,中介手中房子会很多,但只会挑选单价低,品质好的房子来卖。

  小李这套房我看过,户型不错,但面积大,客群少,属于低流动性资产。需要长期带看筛选客户。

  如果这家中介带潜在客户看房,如果连续几次无法成交,他们就会默认为这套房子是“次推品”,以后主动推给客户的意愿相应降低。

  突然有一天,小李看到代理自己房源的中介带着客户从自己楼下路过。一气之下就换了中介,独家VIP签给了某家。

  小李说,一开始,某家会给他几千块钱的保证金,承诺在几个月内把房子卖出去,价格必须符合他们对市场的判断。但在此期间,他的房源必须和其他所有中介中断联系。

  某家的VIP独家代理模式,这种销售方式很讨巧,就是用几千块钱买断你的售房渠道,同样会在短时间内,集中用流量主推你的房子。

  一般某家都会派一位专门开发维护你家房源的“专属维护人”,但只要你家房子带看效果不好,他们便会在每周的例会上反应你的房子不好卖,难成交,从此也进入“次推品”名单。

  这个方法同样非常被动,相当于吊死在一棵树上,一是对房价话语权薄弱,二是牺牲了别人看房的权利。

  首先你要对自己的房子有一个充分的了解,在同片区或者同小区内,你的房子到底有什么优势?要把这些都写在纸上。

卖房子的女人

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